کاهش نرخهای بهره توسط فدرال رزرو امید تازهای ایجاد کرده که شاید نرخ وام مسکن سرانجام کاهش یابد و بازار مسکن آمریکا دوباره رونق بگیرد. با این حال، پایین آمدن هزینههای وامگیری مسکن موضوعی پیچیده است که به عوامل متعددی در بازار بستگی دارد.
نکات کلیدی
- کاهش نرخ بهره توسط فدرال رزرو همیشه به معنای کاهش نرخ وام مسکن نیست.
- قیمت خانهها نزدیک به رکوردهای تاریخی و نرخهای بالای وام مسکن، فعالیت بازار مسکن ایالات متحده را کند کرده است.
- برای آنکه فروش خانه رشد پایدار داشته باشد، نرخ وام باید حدود ۱۰۰ واحد پایه (۱ درصد) کاهش یابد.
- بازار مسکن آمریکا اکنون در ضعیفترین وضعیت خود در بیش از چهار دهه گذشته قرار دارد.
وابستگی نرخ وام مسکن به اوراق خزانه
جی بکو (Jay Bacow)، همرئیس بخش تحقیقات محصولات اوراق بهادار مورگان استنلی، معتقد است که تنها کاهش نرخهای فدرال رزرو برای پایین آمدن نرخ وام مسکن کافی نیست.
او اشاره میکند که نرخ وام مسکن حتی ۲۵ واحد پایه بالاتر از سطحی است که قبل از کاهش یک درصدی نرخ بهره توسط فدرال رزرو در فاصله سپتامبر تا دسامبر ۲۰۲۴ وجود داشت. این روند غیرمنتظره به دو عامل کلیدی برمیگردد:
۱. همبستگی با اوراق خزانه
نرخ وام مسکن بیشتر با بازده اوراق خزانه ۵ و ۱۰ ساله همبستگی دارد، که برخلاف کاهش نرخهای فدرال رزرو، همچنان در حال افزایش هستند.
۲. انتظارات بازار
بازارهای مالی همواره آیندهنگر هستند. اگر کاهش نرخها پیشبینی شود، معمولاً از قبل در قیمتها لحاظ شده و تنها در صورت غافلگیری، بازده اوراق واکنش نشان میدهد.
چالشهای اصلی خریداران مسکن: توان مالی و عرضه محدود
بازار مسکن ایالات متحده با ترکیبی از قیمتهای نزدیک به رکورد و نرخهای بالای وام مسکن روبهروست؛ وضعیتی که خرید خانه را برای بسیاری از خانوارها غیرقابل دسترس کرده است.
به گفته جیمز ایگان (James Egan)، دیگر همرئیس تحقیقات مورگان استنلی:
«توان خرید خانه اساساً سه مؤلفه دارد: قیمت خانه، نرخ وام مسکن و درآمد. کاهش نرخ وام مسکن میتواند توان مالی خریداران را بهبود بخشد.»
شکاف بیسابقه نرخها
میانگین نرخ وامهای ۳۰ ساله موجود در بازار ۴.۱٪ است، در حالی که وامهای جدید نزدیک به ۶.۵٪ قیمتگذاری میشوند. این شکاف بیش از ۲۰۰ واحد پایهای بیش از سه سال ادامه داشته که در تاریخ اخیر بیسابقه است.
علاوه بر این، نرخهای بالا صاحبان خانهها را از فروش منصرف میکند، چرا که آنها مجبور خواهند شد برای خرید خانه جدید وامهای گرانتری بگیرند. در نتیجه، عرضه مسکن محدود باقی مانده و قیمتها همچنان بالا مانده است.
چه چیزی میتواند نرخ وام مسکن را کاهش دهد؟
اگر کاهش نرخهای فدرال رزرو به تنهایی برای کاهش نرخ وام مسکن کافی نباشد، کاهش حقالزحمه ریسک وام مسکن میتواند مؤثر باشد. به عنوان مثال، اگر بانکها بتوانند وامهای مسکن را با اسپرد کمتر به سرمایهگذاران بفروشند، نرخها کاهش خواهد یافت.
براساس دادههای مورگان استنلی، برای آنکه فروش خانه رشد پایدار داشته باشد، نرخ وام مسکن باید حدود ۱۰۰ واحد پایه (۱٪) کاهش یابد و به محدوده ۵.۵٪ برسد؛ البته به شرطی که اقتصاد آمریکا از رکود اجتناب کند.
پیشبینی بازار مسکن
- در این سناریو انتظار میرود فروش خانههای موجود در سال ۲۰۲۶ حدود ۵٪ رشد کند.
- همچنین در سال ۲۰۲۷ احتمال رشد سریعتر بازار وجود دارد.
جمعبندی
کاهش نرخ بهره فدرال رزرو بهتنهایی تضمینی برای کاهش نرخ وام مسکن نیست. پیوند تنگاتنگ نرخ وام مسکن با اوراق خزانه، شکاف تاریخی نرخها و کمبود عرضه در بازار عواملی هستند که باید در نظر گرفته شوند. اگر نرخ وام مسکن بتواند به حدود ۵.۵٪ برسد، بازار مسکن آمریکا میتواند وارد مسیر رشد پایدار شود.
پیش از این در پست “بازار سهام آمریکا پس از کاهش نرخ بهره 17 سپتامبر” در خصوص تاثیرات نرخ بهره بر بازار سهام نییز صحبت کرده بودیم.
